В 2022 году обеспеченность населения нашего райцентра жильем составила 33,3 м2/чел., уже тогда превысив социальные стандарты ООН в 30 кв.м/чел.* По данным анализа формального рынка недвижимости Осиповичей, проведенного ГУП “Национальное кадастровое агентство“, с 1 января 2017-го по 31 января 2023 года в эксплуатацию было введено 116 жилых усадебных домов (к ним отнесены здания одноквартирных и блокированных жилых домов) и шесть многоквартирных; общая площадь жилья в январе 2023-го составила 985,7 тыс. кв.м. За эти годы меньше всего жилья было построено в 2020-м (2 003 кв.м), а лидируют 2022-й (3 101) и 2023-й (11 104).

Как сообщили в отделе архитектуры и строительства райисполкома, с 2022-го по апрель 2024 года в городе введены в эксплуатацию 84-квартирный жилой дом общей площадью 4 945 м2 на ул. Крыловича, в том числе 55 квартир для многодетных семей, и 72-квартирный на 4 653 м2 для военнослужащих на ул. Михалкина. В текущем, по данным КУДП “Управление капитальным строительствам Осиповичского района”, запланирован ввод еще 10 853 “квадратов”, в том числе 4 653 в 72-квартирном доме для военнослужащих.

Так что, судя по всему, обеспеченность населения жильем продолжает расти, но и желающих обзавестись им немало. Только в списке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, размещенном на сайте райисполкома 24.04.2024 г., состоит 2 044 человека. Плюс их семьи. Плюс те, кого в данном списке нет, но кто тоже хочет иметь отдельное или более просторное жилье…

Так как же и за какие деньги можно обзавестись своим углом в нашем городе?

Индивидуальное строительство и покупку одноквартирных домов на вторичном рынке рассматривать не будем: уж слишком разнится стоимость “квадрата” — недаром же они “индивидуальные”. Например, в поселке Советском на продажу выставлен коттедж в 126 м2 стоимостью 413 400 руб. (»USD 130 000**/USD 1 031 за 1 м2), а 18-“квадратный” малыш на ул. Осипенко стоит 12 000 руб. (»USD 3 773/209)***.

Сосредоточимся на многоквартирной недвижимости, тем более что именно она на начало минувшего года составляла свыше 60% всей жилой площади в нашем райцентре.

Распределение жилой недвижимости

“Свежайший бетон”

Конечно, любому хотелось бы иметь свеженькую квартиру, в которой до него никто никогда не жил. У новостроек есть очевидные преимущества: современные технологии и материалы при строительстве; удобная планировка и возможность реализовать собственные дизайнерские идеи; за новой квартирой нет череды предыдущих сделок купли-продажи; приобретение “первичного” жилья с течением лет может оказаться хорошим вложением денег. К тому же квартирой в новостройке легче обзавестись в кредит, причем определенные категории граждан могут рассчитывать на финансовую помощь государства. Так, за пять минувших лет квартирами, в том числе и в новых осиповичских домах, обзавелись 268 многодетных семей.

Даже если шанс стать новоселом именно новостройки не слишком велик, стоит ли огорчаться? Ведь у “первички” немало и весомых недостатков (ключи от квартиры, приобретенной на начальном этапе строительства, придется ждать; новый дом — это всегда двух-трехлетние соседские ремонты с неизбежной какофонией перфораторов и молотков и т.п.). К тому же тем, кому не положен так называемый льготный кредит, “свежайший бетон” обойдется недешево.

По данным Белстата, по Могилёвской области в I квартале 2024 года средняя стоимость квадратного метра общей жилой площади на первичном рынке составила 2 091,2 руб. (»USD 657), на вторичном — 1 875,3 руб. (»USD 589).

То есть новое жилье — это плюс 215,9 руб. к цене “квадрата”. Не готовы переплачивать за “первую свежесть”? Добро пожаловать на вторичный рынок, имеющий свои преимущества, главное из которых — широкий диапазон цен и, что немаловажно, локаций, ибо в нашем городе многоквартирная застройка уже несколько лет ведется лишь в микрорайоне улицы Черняховского. А если хочется жить в центре?

“Бабушкин ремонт”

(От автора: Словосочетание “бабушкин ремонт” в данном тексте используется исключительно для метафоризации термина “вторичный рынок жилья”, не несет отрицательной оценки и негативных коннотаций.)

По данным НКА, в 2017 г.-январе 2023 г. рынок многоквартирной недвижимости в Осиповичах включал 220 домов, из них в этот период введено в экс-плуатацию шесть объектов. С квартирами было совершено 650 сделок, средняя цена 1 м2 находилась в диапазоне от 350 до 410 USD.

Так как 45% от общего количества зарегистрированных в Осиповичах объектов — это квартиры в домах, построенных с 1971 по 1990 год, из-за численного превосходства именно они чаще всего продавались-покупались: так, в анализируемый период в этом секторе проведено 345 сделок купли-продажи. А вот наибольшая активность рынка (10%) пришлась на квартиры “постарше”: продано 79 из 809 в домах 1951-1970 годов постройки.

Распределение квартир по году постройки дома

46% проданных — двухкомнатные квартиры, 30% — однокомнатные, 23% — трехкомнатные, 1% — многокомнатные. Наибольшей покупательской активностью отметился 2018 год, когда состоялось 134 сделки купли-продажи квартир, наименьшей — 2020-й и 2022-й (по 97). Средняя цена в 2017 году — 700 руб. (на тот момент USD 361), к концу анализируемого периода — 1 078 руб. (USD 410). Популярные локации — “Бам” и центр города.

Таким образом, самой продаваемой в Осиповичах “вторичной” квартирой в 2017-начале 2023 года была двушка в “хрущёвке” или “брежневке”, расположенной в одном из двух выше указанных районов города.

И сейчас двухкомнатных продается больше всего: например, из 61 квартиры, предлагаемой к покупке на популярной интернет-площадке объявлений kufar.by, их 26 — 42% (данные на 10.06.2024 г.).

На прайс квартиры по понятным причинам влияет не только метраж, но и место нахождения дома, этажность, наличие либо отсутствие свежего ремонта, балкона, лифта, мебели и т.п., а также продавец — собственник или риелторское агентство. Ну и каковы же цены на “вторичке” сегодня?

Итак, начнем с лидера продаж — двушки. Так, в двухэтажной “хрущёвке” на Дзержинского 50-метровую продают за 66 780 руб. (»USD 21 000, т.е. USD 420 за 1 м2), 44 “квадрата” на Социалистической стоят 55 650 (»USD 17 500/397), а 55-метровая в достаточно новом доме на Черняховского — уже 111 300 руб. (»USD 35 000/636).

На той же “Черняховке” за отремонтированную 45-метровую однушку просят 95 400 руб. (»USD 30 000/666) (помните, мы упоминали о квартире в новостройке как о неплохой инвестиции?). 34-метровая однокомнатная с евроремонтом на Сташкевича стоит 77 986 руб. (»USD 24 500/721). А 30-метровую с “бабушкиным ремонтом” на Крыловича предлагают купить за 47 700 (»USD 15 000/500) (в данном случае, несмотря на невысокую стоимость квартиры, цена квадрата немалая).

Есть и весьма бюджетные предложения. Если нужен в буквальном смысле “свой угол” — в продаже 1/2 доли в однокомнатной квартире за 10 000 руб. (»USD 3 150) и 14-метровая комната с подселением в двушке за те же деньги (»USD 225 за 1 м2).

Высчитать нынешнюю среднюю стоимость “квадрата” на местном вторичном рынке жилья сложно: объявлений о продаже много, а вилка цен, как видим, широка. Если опираться на цену в названных выше квартирах, это 1 618,62 руб. (»USD 509) (разумеется, это крайне приблизительная стоимость), что чуть ниже областного показателя в 1 875,3 руб. (»USD 589). Также можно отметить, что цена квадратного метра на осиповичской “вторичке” в некоторых случаях превышает среднюю стоимость жилплощади по Могилёвщине как на вторичном, так и на первичном рынке, но есть жилье и по “обычной” цене, и даже ниже ее. На любые вкус, кошелек и потребности.

*Здесь и далее (если не указано иное) данные с 1 января 2017 г. по 31 января 2023 г. приведены по источнику: ГУП “Национальное кадастровое агентство”. Анализ формального рынка недвижимости в г. Осиповичи. Январь 2017-январь 2023.

** Курс валют Нацбанка РБ на 10.06.2024 г. (nbrb.by): 1 USD=3,1831 BYN.

***Здесь и далее использована выборка объявлений о продаже недвижимости в Осиповичах на сайтах realt.by, domovita.by, kufar.by.